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Autore: Mario Pio Contessa

  • Scissione societaria: come separare immobili e attività d’impresa in neutralità fiscale

    Scissione societaria: lo strumento per separare gli immobili dal rischio d’impresa

    Molte imprese, soprattutto quelle a base familiare, si trovano nella condizione di avere concentrato in un’unica società sia il patrimonio immobiliare sia l’attività operativa. È una situazione che espone gli immobili al rischio d’impresa e complica la gestione e il passaggio generazionale. La scissione societaria è uno degli strumenti che consente di riorganizzare questo assetto.

    Cos’è la scissione

    La scissione è l’operazione societaria con cui una società trasferisce l’intero suo patrimonio, o una parte di esso, a una o più società beneficiarie — preesistenti o di nuova costituzione — con assegnazione delle relative quote o azioni ai soci della società scissa. È disciplinata dal codice civile sul piano societario e trova, sul piano fiscale, una specifica regolamentazione.

    Le forme: totale, parziale, proporzionale e non

    La scissione può assumere diverse configurazioni: totale, quando l’intero patrimonio viene trasferito e la società scissa si estingue; parziale, quando solo una parte del patrimonio viene trasferita e la scissa continua a esistere. Inoltre può essere proporzionale, quando ai soci sono assegnate quote delle beneficiarie in proporzione a quelle possedute nella scissa, o non proporzionale (asimmetrica), quando la ripartizione è diversa. Quest’ultima forma è particolarmente utile per separare i percorsi di soci con interessi divergenti, ad esempio nel passaggio generazionale.

    Il regime di neutralità fiscale

    Sul piano fiscale, la scissione gode di uno specifico regime di neutralità, disciplinato dall’art. 173 del TUIR (D.P.R. n. 917/1986): l’operazione non genera di per sé materia imponibile in capo alla società e ai soci, garantendo la continuità dei valori fiscalmente riconosciuti. La neutralità evita che una mera riorganizzazione produca un carico impositivo immediato. (Le condizioni e gli effetti del regime, anche in relazione alle diverse imposte, vanno verificati nel testo vigente e calibrati sull’operazione concreta.)

    L’uso tipico: separare gli immobili dall’attività

    Uno degli impieghi più diffusi della scissione è proprio la separazione del patrimonio immobiliare dall’attività operativa: gli immobili confluiscono in una società (spesso una società immobiliare o una holding), mentre l’attività d’impresa resta in un’altra. Il risultato è la protezione degli immobili rispetto ai rischi dell’attività operativa e una gestione più ordinata, utile anche in vista del passaggio generazionale.

    Il limite invalicabile: la sostanza economica e l’abuso del diritto

    Come per ogni riorganizzazione, vale un principio di fondo. La scissione deve rispondere a ragioni economiche reali — protezione, riorganizzazione, gestione — e non essere costruita al solo fine di ottenere un vantaggio fiscale indebito o di sottrarre beni ai creditori. Sul piano fiscale rileva la disciplina dell’abuso del diritto (art. 10-bis della legge n. 212/2000); sul piano civilistico, gli atti che pregiudicano i creditori dispongono di specifiche tutele. La solidità dell’operazione sta nella sua effettiva funzione riorganizzativa.

    Le domande più frequenti

    Posso separare gli immobili dall’azienda senza pagare imposte sulla plusvalenza? In regime di neutralità l’operazione non genera di per sé imposizione immediata, a condizione di rispettarne i presupposti.

    A cosa serve separare immobili e attività? A proteggere il patrimonio immobiliare dal rischio d’impresa e a ordinare la gestione e il passaggio generazionale.

    Posso farlo solo per risparmiare imposte? No: l’operazione deve avere sostanza economica, pena la contestazione per abuso del diritto.

    Cosa valutare

    • La composizione del patrimonio della società e gli obiettivi della riorganizzazione
    • La forma di scissione più adatta (totale o parziale, proporzionale o asimmetrica)
    • Il rispetto delle condizioni per la neutralità fiscale
    • La tutela dei creditori sociali
    • La sostanza economica dell’operazione, in chiave anti-abuso

    Conclusione

    Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste imprese, società e gruppi in tutta Italia nelle riorganizzazioni societarie, nelle scissioni e nella pianificazione patrimoniale e fiscale d’impresa, con particolare attenzione al territorio ferrarese — inclusi Terre del Reno, Cento, Pieve di Cento, Poggio Renatico — e all’area di Bologna e della pianura, inclusi San Giorgio di Piano, Funo di Argelato, Castel Maggiore e Galliera.

  • Omessa dichiarazione e bancarotta: i reati che colpiscono l’imprenditore e l’amministratore

    Omessa dichiarazione e bancarotta dell’amministratore: due rischi che l’imprenditore sottovaluta

    Nella gestione di un’impresa, due aree di rischio penale tendono a essere sottovalutate finché non si manifestano: l’omessa presentazione delle dichiarazioni fiscali e le condotte che, in caso di crisi, possono integrare la bancarotta a carico dell’amministratore. Entrambe meritano attenzione, soprattutto nel settore edile.

    L’omessa dichiarazione

    L’omessa presentazione della dichiarazione dei redditi o IVA, quando l’imposta evasa supera una determinata soglia, integra un reato tributario. Storicamente previsto dall’art. 5 del D.Lgs. n. 74/2000, il reato è oggi collocato — a seguito del riordino — nel Testo Unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. n. 173/2024), che dal 1° gennaio 2026 ha assorbito il previgente decreto. È importante non confondere l’omesso versamento (mancato pagamento di un’imposta comunque dichiarata) con l’omessa dichiarazione (mancata presentazione dell’atto): sono fattispecie diverse, con presupposti e soglie propri. (Soglie e numerazione delle fattispecie nel Testo Unico vanno verificate nel testo vigente.)

    La bancarotta impropria dell’amministratore

    In caso di liquidazione giudiziale, le condotte rilevanti ai fini della bancarotta possono coinvolgere non solo l’imprenditore individuale, ma anche amministratori, direttori generali, sindaci e liquidatori delle società: è la cosiddetta bancarotta impropria. Storicamente prevista dagli artt. 223 e 224 della legge fallimentare, è oggi trasfusa negli artt. 329 e 330 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. n. 14/2019), con applicazione secondo il regime transitorio legato al momento di apertura della procedura. Ne consegue che chi amministra una società risponde delle condotte distrattive o documentali riferibili alla propria gestione.

    Il nodo dell’amministratore di fatto

    Un profilo particolarmente rilevante è quello dell’amministratore di fatto: chi gestisce concretamente la società pur senza una formale investitura può essere chiamato a rispondere, mentre l’amministratore di diritto meramente formale — il cosiddetto “prestanome” — pone delicati problemi di individuazione delle responsabilità. La ricostruzione di chi abbia effettivamente gestito l’impresa è spesso centrale, sia in accusa sia in difesa. (La disciplina è oggetto di consolidata elaborazione giurisprudenziale, da valutare nel caso concreto.)

    Le domande più frequenti

    Non ho presentato la dichiarazione: è reato? Lo diventa se l’imposta evasa supera la soglia di punibilità; sotto tale soglia resta violazione amministrativa.

    L’amministratore risponde di bancarotta anche se la società è di altri? Chi amministra risponde delle condotte riferibili alla propria gestione; rileva anche l’amministrazione di fatto.

    Il prestanome è al riparo? Non necessariamente: la posizione dell’amministratore di diritto formale va valutata con attenzione, così come quella dell’amministratore di fatto.

    Cosa valutare per la difesa

    • La distinzione tra omesso versamento e omessa dichiarazione e il superamento delle soglie
    • La disciplina applicabile ratione temporis (Testo Unico tributario; legge fallimentare o Codice della crisi)
    • La reale ripartizione dei ruoli gestori nella società
    • La posizione dell’amministratore di fatto rispetto a quello di diritto
    • L’eventuale posizione della società ai sensi del D.Lgs. 231/2001

    Conclusione

    Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste imprenditori, amministratori, imprese e società del settore edile in tutta Italia nella difesa relativa a reati tributari, omessa dichiarazione, bancarotta semplice, fraudolenta e impropria e responsabilità degli enti, con particolare attenzione al territorio ferrarese — inclusi Terre del Reno, Cento, Pieve di Cento, Poggio Renatico — e all’area di Bologna e della pianura, inclusi San Giorgio di Funo di Argelato, Castel Maggiore, Galliera, Formigine, Crespellano, Bazzano, Calcara, Anzola dell’Emilia, Zola Predosa, Casalecchio di Reno, San Lazzaro di Savena, Pianoro, Sasso Marconi.

  • Reati societari e Modello 231: il rischio del falso in bilancio per l’impresa

     

    Reati societari e falso in bilancio: il rischio 231 che nasce dalla contabilità dell’impresa

    Tra i rischi presidiati dal Modello Organizzativo 231, quelli legati ai reati societari sono spesso i meno percepiti dall’imprenditore, perché nascono dalla gestione contabile e informativa dell’impresa più che da condotte plateali. Eppure il falso in bilancio e le altre false comunicazioni sociali possono generare la responsabilità della società.

    I reati societari come presupposto 231

    L’art. 25-ter del D.Lgs. n. 231/2001 include tra i reati presupposto della responsabilità amministrativa degli enti diverse fattispecie di reato societario, tra cui le false comunicazioni sociali — il cosiddetto falso in bilancio — e altre condotte incidenti sulla corretta rappresentazione della situazione economica, patrimoniale e finanziaria della società. Quando uno di questi reati è commesso nell’interesse o a vantaggio dell’ente, accanto alla responsabilità della persona fisica può sorgere quella della società. (Il perimetro delle fattispecie societarie rilevanti come presupposto 231 va verificato nel testo vigente.)

    Dove nasce il rischio

    Il rischio si annida nella rappresentazione contabile e informativa dell’impresa: valutazioni di bilancio non corrette, occultamento di fatti materiali, informazioni non veritiere destinate a soci, creditori o al mercato. Non si tratta necessariamente di frodi eclatanti: anche prassi contabili disinvolte, se integrano gli estremi della fattispecie, possono esporre l’impresa. Per questo il presidio del rischio societario passa da procedure contabili e informative rigorose.

    Il Modello 231 come presidio

    Come per gli altri reati presupposto, l’ente può andare esente da responsabilità se dimostra di aver adottato ed efficacemente attuato un Modello idoneo. Sul versante societario ciò significa procedure che garantiscano la correttezza del processo di formazione del bilancio e delle comunicazioni sociali, controlli sui flussi contabili, e un raccordo effettivo con l’organo di controllo e con l’Organismo di Vigilanza. Un Modello che trascuri quest’area lascia scoperto uno dei fronti più insidiosi.

    Le domande più frequenti

    Il falso in bilancio riguarda solo le grandi società? No: può riguardare anche realtà minori, ove ne ricorrano gli estremi.

    Se il bilancio è falso paga anche la società? Per i reati societari inclusi tra i presupposti 231, sì: la società può rispondere in via autonoma.

    Come si presidia il rischio? Con procedure rigorose sul processo di bilancio e sulle comunicazioni sociali, integrate nel Modello 231.

    Cosa valutare

    • L’adeguatezza delle procedure di formazione del bilancio
    • I controlli sui flussi contabili e informativi
    • Il raccordo tra funzioni aziendali, organo di controllo e Organismo di Vigilanza
    • L’integrazione del rischio societario nel Modello 231
    • L’aggiornamento del Modello rispetto all’evoluzione normativa

     

     

    Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste imprese, consorzi e società in tutta Italia nella redazione di Modelli Organizzativi ex D.Lgs. 231/2001, nella compliance societaria e nell’attività degli Organismi di Vigilanza, con particolare attenzione al territorio ferrarese — inclusi Terre del Reno, Cento, Pieve di Cento, Poggio Renatico — e all’area di Bologna e della pianura, inclusi San Giorgio di Piano, Funo di Argelato, Castel Maggiore, Galliera, Crespellano, Bazzano, Formigine, Modena, Sasso Marconi, Anzola dell’Emilia, Zola Predosa, Casalecchio di Reno, Pianoro, San Lazzaro di Savena.

     

  • Meritevolezza nel sovraindebitamento: quando si può accedere alle procedure per uscire dai debiti

     

    Meritevolezza: la condizione che apre (o chiude) la porta alle procedure per uscire dai debiti.

    Chi vuole accedere alle procedure di sovraindebitamento per ridurre o azzerare i propri debiti si concentra spesso sui numeri. Ma prima ancora dei numeri, c’è un requisito che può aprire o precludere l’intero percorso: la meritevolezza del debitore. Capire cosa significa è essenziale per valutare realisticamente le proprie possibilità.

    Perché la meritevolezza è centrale

    Le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento previste dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. n. 14/2019) — e, soprattutto, il beneficio finale dell’esdebitazione — presuppongono una valutazione della condotta del debitore. La logica è chiara: gli strumenti che consentono di ridurre o cancellare i debiti sono riservati a chi si è trovato in difficoltà senza aver agito in modo scorretto verso i creditori.

    Cosa esclude la meritevolezza

    In termini generali, la meritevolezza può essere esclusa in presenza di condotte come la determinazione o l’aggravamento del sovraindebitamento con dolo o colpa grave, il ricorso al credito in modo sproporzionato rispetto alle proprie capacità e senza ragionevole prospettiva di rimborso, o il compimento di atti in frode ai creditori. Non si tratta di un giudizio morale generico, ma della valutazione di comportamenti specifici in relazione alla genesi e alla gestione dell’indebitamento. (I presupposti e i confini della valutazione di meritevolezza sono oggetto di elaborazione giurisprudenziale e vanno verificati nel caso concreto e nel testo vigente.)

    Il ruolo della relazione dell’OCC

    La valutazione della condotta passa in modo determinante attraverso la relazione dell’Organismo di Composizione della Crisi, che ricostruisce le cause dell’indebitamento e la condotta del debitore. Una ricostruzione accurata e documentata della propria vicenda — che spieghi come e perché si è arrivati al sovraindebitamento — è quindi parte essenziale della preparazione della procedura.

    Un punto di equilibrio

    È bene chiarire, per non generare aspettative distorte in nessuna direzione: la meritevolezza non richiede una condotta perfetta, ma l’assenza di comportamenti gravemente scorretti verso i creditori. Molte situazioni di sovraindebitamento nascono da eventi incolpevoli — perdita del lavoro, malattia, crisi dell’attività — pienamente compatibili con l’accesso alle procedure. Ogni posizione va però valutata concretamente.

    Le domande più frequenti

    Se ho fatto tanti debiti posso comunque accedere? Dipende: conta come si è arrivati all’indebitamento, non solo la sua entità.

    Cosa mi esclude? Condotte come dolo o colpa grave nella genesi del debito, ricorso sproporzionato al credito, atti in frode ai creditori.

    Come si dimostra la meritevolezza? Attraverso la ricostruzione documentata della propria vicenda, valorizzata nella relazione dell’OCC.

    Cosa valutare

    • La genesi e le cause concrete del sovraindebitamento
    • L’eventuale presenza di condotte che possono escludere la meritevolezza
    • La documentazione utile a ricostruire la propria vicenda
    • La procedura più adatta alla situazione
    • La preparazione della relazione dell’OCC

    Conclusione

    Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste privati, famiglie e imprese in tutta Italia nelle procedure di sovraindebitamento, nell’esdebitazione e negli strumenti di regolazione della crisi, con particolare attenzione al territorio ferrarese — inclusi Terre del Reno, Cento, Pieve di Cento, Poggio Renatico — e all’area di Bologna e della pianura, inclusi San Giorgio di Piano, Funo di Argelato, Castel Maggiore, Galliera, Sasso Marconi, Crespellano, Bazzano, Calcara, Anzola dell’Emilia, Formigine, Modena, Pianoro, Casalecchio di Reno, San Lazzaro di Savena.

  • Commissione di massimo scoperto e spese sul conto: quando sono illegittim

    Commissione di massimo scoperto e spese sul conto: cosa è davvero dovuto e cosa no

     

    Per anni i conti correnti, soprattutto quelli affidati delle imprese, hanno registrato voci di costo dalla natura non sempre trasparente: commissione di massimo scoperto, commissioni di varia denominazione, spese ricorrenti. Non tutto ciò che è stato addebitato era però necessariamente dovuto. Vale la pena capire come orientarsi.

    Cos’è la commissione di massimo scoperto

    La commissione di massimo scoperto (CMS) era, storicamente, l’onere applicato dalle banche sul massimo importo di scoperto raggiunto in un dato periodo. Per lungo tempo è stata applicata con modalità e giustificazioni causali spesso opache, il che ne ha reso frequente la contestazione.

    L’intervento normativo: l’art. 117-bis TUB

    Il legislatore è intervenuto per fare ordine. L’art. 117-bis del Testo Unico Bancario ha ridefinito la disciplina degli oneri applicabili in caso di affidamento e di sconfinamento, tipizzando le voci ammesse — in particolare una commissione onnicomprensiva sull’accordato e un tasso di interesse sulle somme utilizzate — e ponendo limiti alle pratiche precedenti. La disciplina si è evoluta nel tempo, per cui il regime applicabile a un rapporto dipende in modo decisivo dal periodo di riferimento. (La successione delle norme e delle delibere attuative in materia va verificata ratione temporis per il rapporto concreto.)

    Perché serve l’analisi degli estratti conto

    Come per anatocismo e usura, la verifica della legittimità delle commissioni e delle spese non può essere improvvisata: richiede l’esame degli estratti conto per l’intera durata del rapporto e un ricalcolo tecnico che isoli le voci non dovute. È qui che diventa essenziale, come primo passo, ottenere la documentazione bancaria completa, alla quale il cliente ha diritto.

    Il collegamento con usura e anatocismo

    Le commissioni e le spese illegittime non vanno considerate isolatamente: possono concorrere, insieme agli interessi, al superamento delle soglie d’usura, oltre a incidere sul saldo per effetto di un’eventuale capitalizzazione. La verifica va quindi condotta in modo unitario sull’intero rapporto, per coglierne l’effetto complessivo.

    Le domande più frequenti

    La commissione di massimo scoperto è sempre illegittima? No: va valutata alla luce della disciplina applicabile nel periodo e delle modalità con cui è stata pattuita e applicata.

    Come faccio a sapere se ho pagato spese non dovute? Serve l’analisi tecnica degli estratti conto per l’intera durata del rapporto.

    Vale solo per le imprese? No, ma il tema è particolarmente rilevante per i conti affidati delle imprese, dove queste voci pesano di più.

    Cosa verificare

    • La disponibilità degli estratti conto per l’intera durata del rapporto
    • Le voci di costo applicate e la loro denominazione
    • La disciplina applicabile ratione temporis, in particolare rispetto all’art. 117-bis TUB
    • L’incidenza congiunta di commissioni, spese e interessi
    • L’eventuale concorso al superamento delle soglie d’usura

    Conclusione

    Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste clienti e imprese in tutta Italia nel contenzioso bancario, nella contestazione di commissioni e spese illegittime, anatocismo e usura, con particolare attenzione al territorio ferrarese — inclusi Terre del Reno, Cento, Pieve di Cento, Poggio Renatico — e all’area di Bologna e della pianura, inclusi San Giorgio di Piano, Funo di Argelato, Castel Maggiore, Galliera, Modena, Formigine, Calcara, Crespellano, Bazzano, Casalecchio di Reno, Pianoro, Sasso Marconi.

  • Accertamento IVA su fattura in reverse charge: quando il recupero dell’imposta è illegittimo

    Accertamento IVA sulla fattura in reverse charge: perché il recupero pieno spesso non regge.

    Nel settore edile il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge) è la regola per numerose prestazioni. Capita però che l’Agenzia delle Entrate contesti la qualificazione dell’operazione e pretenda il recupero dell’intera IVA in capo al prestatore. In molti casi questa pretesa presenta profili di debolezza che è importante conoscere.

    Il reverse charge in edilizia

    Il reverse charge sposta l’obbligo di versare l’IVA dal prestatore al committente. In edilizia si applica, tra l’altro, alle prestazioni rese da subappaltatori nel settore delle costruzioni, ai sensi dell’art. 17, comma 6, del D.P.R. n. 633/1972. In questi casi il prestatore fattura senza addebito dell’IVA, che è assolta dal committente mediante la doppia annotazione.

    La qualificazione dell’operazione: dare o fare?

    Il primo terreno di contestazione riguarda la qualificazione dell’operazione. Quando in una stessa fattura coesistono una componente di cessione di beni e una di esecuzione di lavorazioni in cantiere, occorre una valutazione concreta della natura dell’operazione e della prevalenza dell’obbligazione di dare o di fare. La prassi dell’Agenzia delle Entrate stessa — con la Risoluzione n. 148/E del 28 giugno 2007 — esclude automatismi e richiede l’esame del rapporto effettivamente posto in essere. Una qualificazione unitaria e automatica dell’intera fattura, senza distinguere le diverse prestazioni, è quindi contestabile per difetto di motivazione. (Il riferimento alla Risoluzione 148/E/2007 è a prassi amministrativa; la sua applicazione va calibrata sul caso concreto.)

    Il punto decisivo: anche in caso di errore, niente recupero automatico

    Qui sta il profilo autonomamente rilevante. Anche ammettendo, in ipotesi, che il reverse charge sia stato applicato in modo non corretto, non ne deriva automaticamente il recupero integrale dell’IVA in capo al prestatore. L’art. 6, comma 9-bis.2, del D.Lgs. n. 471/1997 disciplina proprio il caso in cui l’imposta sia stata comunque assolta dal committente mediante inversione contabile: in tale ipotesi il prestatore non è tenuto a un nuovo versamento, ed è al più applicabile una sanzione amministrativa.

    Ne consegue un onere preciso a carico dell’Ufficio: prima di recuperare l’intera imposta, deve verificare se il committente abbia assolto l’IVA. In mancanza di questa verifica, la ripresa trasforma un’eventuale irregolarità applicativa in un recupero pieno d’imposta non dimostrato, senza prova della concreta perdita di gettito.

    Le domande più frequenti

    Mi contestano l’IVA su una fattura in reverse: devo pagare tutto? Non necessariamente. Va verificato se l’imposta sia stata assolta dal committente: in tal caso il recupero pieno non è dovuto.

    Basta che l’Ufficio dica che ho sbagliato regime? No: deve anche provare il mancato assolvimento dell’imposta a valle e la perdita di gettito.

    Come qualifico correttamente l’operazione? Guardando alla prevalenza tra obbligazione di dare e di fare, secondo la prassi e il contenuto reale del rapporto.

    Cosa verificare

    • La corretta qualificazione dell’operazione (cessione di beni o prestazione di servizi)
    • La distinzione tra le diverse voci eventualmente presenti nella fattura
    • Se il committente abbia assolto l’imposta mediante reverse charge
    • Se l’Ufficio abbia svolto e documentato tale verifica
    • La distinzione tra recupero d’imposta e mera sanzione ex art. 6, c. 9-bis.2

    Conclusione

    Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste imprese e professionisti in tutta Italia nel contenzioso tributario, negli accertamenti IVA e reverse charge e nei rapporti con l’Agenzia delle Entrate, con particolare attenzione al territorio ferrarese — inclusi Terre del Reno, Cento, Pieve di Cento, Poggio Renatico — e all’area di Bologna e della pianura, inclusi San Giorgio di Piano, Funo di Argelato, Castel Maggiore, Galliera; Formigine, Modena, Crespellano, Bazzano, Calcara, Anzola Dell’Emilia, Casalecchio Di Reno, San Lazzaro di Savena, Pianoro, Sasso Marconi.

  • Permesso di costruire condizionato: cosa comporta e quali rischi per chi costruisce

     

    Permesso di costruire condizionato: quando il titolo edilizio arriva “con riserva.

    Ottenere il permesso di costruire non sempre significa poter edificare liberamente: capita che il titolo venga rilasciato con condizioni o prescrizioni, subordinando l’attività edificatoria a determinati adempimenti. Comprendere la natura e gli effetti di queste condizioni è essenziale per non incorrere in difformità o in blocchi imprevisti.

    Cos’è il permesso di costruire condizionato

    Il permesso di costruire condizionato è il titolo al quale l’amministrazione appone condizioni o prescrizioni: ad esempio la previa realizzazione o cessione di opere di urbanizzazione, il rispetto di determinate modalità esecutive, l’acquisizione di ulteriori atti di assenso, o l’adempimento di obblighi convenzionali. La condizione può incidere sull’efficacia del titolo o sulle modalità di esercizio dell’attività edificatoria, a seconda di come è formulata.

    Perché la distinzione tra le condizioni è decisiva

    Non tutte le condizioni hanno la stessa natura, ed è qui che occorre attenzione. Alcune prescrizioni si limitano a disciplinare le modalità esecutive dell’intervento; altre subordinano l’efficacia stessa del titolo al verificarsi di un evento. La corretta qualificazione incide su un punto pratico cruciale: da quando è legittimo iniziare i lavori e a quali condizioni. Iniziare a costruire ignorando una condizione sospensiva dell’efficacia può generare un’attività priva di titolo efficace, con conseguenze gravi. (La natura e gli effetti delle singole condizioni vanno verificati sul contenuto concreto del provvedimento e alla luce della disciplina applicabile.)

    Quando le condizioni sono illegittime o impossibili

    Un profilo di tutela riguarda le condizioni apposte in modo illegittimo — ad esempio prive di base normativa, sproporzionate, o tali da imporre adempimenti impossibili o estranei alla funzione del titolo. In questi casi il titolare può contestare la specifica condizione davanti al giudice amministrativo, nei termini di legge, senza necessariamente rinunciare al permesso. È una tutela importante, perché consente di conservare il titolo depurandolo della prescrizione illegittima.

    Il collegamento con le convenzioni urbanistiche

    Le condizioni sono spesso legate ad obblighi convenzionali: opere di urbanizzazione, cessioni di aree, contributi. La corretta gestione del rapporto tra permesso di costruire e convenzione urbanistica è essenziale, perché l’inadempimento degli obblighi convenzionali può riflettersi sull’efficacia del titolo e sull’attività edificatoria.

    Le domande più frequenti

    Posso iniziare i lavori con un permesso condizionato? Dipende dalla natura della condizione: alcune incidono sull’efficacia del titolo, altre solo sulle modalità esecutive.

    Le condizioni possono essere contestate? Sì: una condizione illegittima o impossibile può essere impugnata davanti al giudice amministrativo, conservando il titolo.

    Cosa rischio se ignoro una condizione? Nei casi più gravi, un’attività edificatoria priva di titolo efficace, con conseguenze sanzionatorie.

    Cosa verificare

    • Il contenuto e la formulazione esatta delle condizioni apposte
    • La natura di ciascuna condizione (sull’efficacia o sulle modalità)
    • La legittimità e la proporzionalità delle prescrizioni
    • Il collegamento con eventuali obblighi convenzionali
    • I termini per l’eventuale impugnazione delle condizioni illegittime

    Conclusione

    Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste privati, imprese e operatori immobiliari in tutta Italia nelle questioni relative a titoli edilizi, permessi di costruire, convenzioni urbanistiche e contenzioso edilizio e amministrativo, con particolare attenzione al territorio ferrarese — inclusi Terre del Reno, Cento, Pieve di Cento, Poggio Renatico — e all’area di Bologna e della pianura, inclusi San Giorgio di Piano, Funo di Argelato, Castel Maggiore, Galliera, San Lazzaro di Savena, Casalecchio di Reno, Pianoro, Sasso Marconi, Modena, Formigine, Zola Predosa, Crespellano, Bazzano.

  • Ti hanno declassato il terreno da edificabile ad agricolo? Cosa puoi fare col nuovo PUG

    Ti hanno declassato il terreno da edificabile ad agricolo? Ecco come reagire col nuovo PUG

    È una delle notizie più sgradite per un proprietario: scoprire che il nuovo strumento urbanistico ha “declassato” un terreno prima edificabile, restituendolo di fatto alla destinazione agricola o comunque privandolo della capacità edificatoria. In Emilia-Romagna, con la transizione al PUG, la questione è tornata di grande attualità. Ma il proprietario non è privo di strumenti.

    Cosa sta succedendo con il passaggio al PUG

    La legge regionale dell’Emilia-Romagna n. 24 del 2017 ha riformato la pianificazione urbanistica, sostituendo i vecchi strumenti (PRG, PSC, RUE, POC) con il Piano Urbanistico Generale (PUG). In questa transizione i Comuni ridefiniscono l’assetto del territorio e, in particolare, la perimetrazione del territorio urbanizzato ai sensi dell’art. 32 della L.R. n. 24/2017. È spesso in questo passaggio che aree in precedenza dotate di potenzialità edificatoria vengono escluse dal territorio urbanizzato, con un impatto economico rilevante per i proprietari.

    Il punto giuridico: non esiste un “diritto acquisito” a edificare, ma esistono tutele

    Occorre essere chiari, senza illusioni: secondo l’orientamento consolidato, la mera aspettativa all’edificabilità non costituisce, in linea generale, un diritto acquisito intangibile, e il Comune dispone di ampia discrezionalità nella pianificazione. Tuttavia questa discrezionalità non è illimitata: deve essere esercitata in modo non arbitrario, con adeguata motivazione, coerenza con il quadro conoscitivo e rispetto del principio di affidamento in alcune situazioni qualificate — ad esempio in presenza di convenzioni urbanistiche, piani attuativi già approvati o impegni assunti dall’amministrazione. (La sussistenza e la portata di tali situazioni di affidamento qualificato vanno verificate nel caso concreto: la materia è tecnica e di elaborazione giurisprudenziale.)

    Lo strumento principale: le osservazioni al PUG

    Il momento decisivo per reagire è la fase di adozione del piano, quando si apre il periodo per la presentazione delle osservazioni. Le osservazioni sono lo strumento con cui il proprietario può rappresentare al Comune le ragioni per cui una determinata area dovrebbe conservare o vedersi riconosciuta la capacità edificatoria: presenza di urbanizzazioni, contiguità con l’edificato, coerenza con il tessuto circostante, situazioni di affidamento. Un’osservazione ben costruita, supportata sul piano tecnico, è spesso lo strumento più efficace e va presentata nei termini, che sono perentori.

    Se le osservazioni non bastano: la via giurisdizionale

    Quando le osservazioni vengono respinte e il declassamento si consolida, resta la possibilità di impugnare lo strumento urbanistico davanti al giudice amministrativo, nei termini e nei limiti di legge, facendo valere in particolare il difetto di motivazione, l’irragionevolezza o la violazione dell’affidamento qualificato. È una via più impegnativa, che presuppone una valutazione attenta della concreta posizione del proprietario.

    Le domande più frequenti

    Il Comune può togliere l’edificabilità a un terreno? Sì, nell’esercizio della sua discrezionalità pianificatoria, ma con motivazione adeguata e nei limiti di legge.

    Cosa posso fare subito? Presentare osservazioni al PUG nei termini, adeguatamente motivate sul piano tecnico e giuridico.

    Ho una convenzione urbanistica: cambia qualcosa? Sì: la presenza di convenzioni o piani attuativi può fondare un affidamento qualificato, da far valere.

    Posso impugnare il piano? Sì, davanti al giudice amministrativo, nei termini e nei limiti previsti.

    Cosa verificare

    • La destinazione previgente dell’area e quella prevista dal nuovo PUG
    • La presenza di convenzioni urbanistiche, piani attuativi o impegni dell’amministrazione
    • Le urbanizzazioni esistenti e la contiguità con il territorio urbanizzato
    • I termini per la presentazione delle osservazioni, perentori
    • La documentazione tecnica a supporto della posizione del proprietario

    Conclusione

    Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste proprietari, imprese e operatori immobiliari in tutta Italia nelle questioni di diritto urbanistico, osservazioni ai piani urbanistici, perimetrazione del territorio urbanizzato e contenzioso amministrativo, con particolare attenzione al territorio ferrarese — inclusi Terre del Reno, Cento, Pieve di Cento, Poggio Renatico, Sant’Agostino — e all’area di Bologna e della pianura, inclusi San Giorgio di Piano, Funo di Argelato, Castel Maggiore, Galliera, San Lazzaro di Savena, Casalecchio Di Reno, Sasso Marconi, Pianoro.

  • Conto corrente svuotato da phishing, spoofing o vishing: come chiedere il rimborso alla banca

    Conto corrente svuotato da phishing, spoofing o vishing: quando la banca deve rimborsare

    Hai ricevuto un SMS apparentemente proveniente dalla banca?
    Ti ha chiamato un falso operatore antifrode?
    Hai cliccato un link e poi hai trovato il conto corrente svuotato?

    In questi casi si parla spesso di phishing bancario, smishing, spoofing o vishing. Sono truffe digitali sempre più sofisticate, nelle quali il cliente viene indotto a credere di comunicare realmente con la propria banca.

    La banca, però, non può negare il rimborso in modo automatico solo perché l’operazione risulta eseguita tramite home banking, app, OTP o dispositivo del cliente.

    Il punto decisivo: la banca deve provare l’autenticazione dell’operazione

    La disciplina sulle operazioni di pagamento non autorizzate pone un preciso onere probatorio in capo al prestatore di servizi di pagamento. Quando il cliente disconosce l’operazione, la banca deve provare che il pagamento sia stato autenticato, correttamente registrato e contabilizzato; inoltre, l’uso dello strumento di pagamento non basta, da solo, a dimostrare che il cliente abbia autorizzato l’operazione o abbia agito con dolo o colpa grave. Questo principio è richiamato anche nella nota pubblicata dall’Avv. Mario Pio Contessa su Diritto del Risparmio, dedicata a una decisione ABF del Collegio di Roma del 9 settembre 2026 in materia di spoofing e vishing.

    Nel caso esaminato, la frode era avvenuta tramite SMS apparentemente provenienti dalla banca e telefonata di un falso operatore antifrode. Il Collegio ABF ha valorizzato il difetto di prova dell’intermediario sulla procedura di autenticazione forte e ha disposto la restituzione integrale dell’importo sottratto, pari a euro 6.393,17, oltre interessi legali.

    Phishing, spoofing e vishing: la colpa del cliente non è automatica

    Nelle frodi bancarie online la banca spesso sostiene che il cliente sia stato imprudente. Ma la valutazione deve essere concreta.

    Quando il messaggio fraudolento si inserisce nel medesimo flusso degli SMS reali della banca, quando il numero sembra quello ufficiale dell’intermediario o quando il truffatore si presenta come operatore antifrode, non è sempre corretto parlare automaticamente di colpa grave del cliente.

    La questione centrale resta questa: la banca ha provato davvero tutti i passaggi tecnici dell’operazione?
    Ha provato l’attivazione dell’app sul nuovo dispositivo?
    Ha provato i fattori di autenticazione forte?
    Ha prodotto log chiari, completi e leggibili?

    Secondo la comunicazione della Banca d’Italia del 17 giugno 2024, gli intermediari devono adottare condotte conformi alle regole sulle operazioni non autorizzate e improntate alla correttezza nei rapporti con la clientela. La Banca d’Italia richiama inoltre l’esigenza di procedure interne coerenti con la disciplina di settore.

    Cosa fare subito se ti hanno svuotato il conto corrente

    In caso di conto corrente svuotato, bonifici non autorizzati o pagamenti fraudolenti, è opportuno agire immediatamente:

    1. bloccare conto, carte, app bancaria e home banking;
    2. contestare formalmente le operazioni alla banca;
    3. chiedere il rimborso per operazioni non autorizzate;
    4. conservare SMS, email, screenshot, notifiche, numeri di telefono e movimenti;
    5. presentare denuncia-querela;
    6. valutare reclamo, ricorso ABF o azione giudiziale.

    La Banca d’Italia ricorda che il cliente deve segnalare l’operazione senza ritardo e comunque entro il termine massimo previsto dalla disciplina applicabile; in caso di diniego o mancata risposta entro 15 giorni lavorativi al disconoscimento, può essere presentato ricorso all’ABF.

    Quando rivolgersi a un avvocato per phishing bancario

    È utile rivolgersi a un avvocato quando:

    • la banca nega il rimborso;
    • l’intermediario sostiene che vi sia colpa grave del cliente;
    • vengono prodotti log tecnici difficili da comprendere;
    • il conto corrente è stato svuotato con bonifici, pagamenti carta o ricariche;
    • la frode è avvenuta tramite SMS apparentemente ufficiali, telefonate antifrode, app bancaria o nuovo dispositivo;
    • occorre valutare reclamo, ABF o causa civile.

    Non ogni truffa bancaria comporta automaticamente il rimborso. Ogni caso va valutato sui documenti: dinamica della frode, tempi di contestazione, comunicazioni ricevute, sistemi di sicurezza, prova dell’autenticazione forte e condotta dell’intermediario.

    Approfondimento tecnico su Diritto del Risparmio

    L’Avv. Mario Pio Contessa ha pubblicato su Diritto del Risparmio una nota di commento alla decisione ABF, Collegio di Roma, 9 settembre 2026, in materia di responsabilità dell’intermediario per operazioni di pagamento disconosciute a seguito di spoofing e vishing. L’approfondimento analizza il rapporto tra prova dell’autenticazione forte, onere probatorio della banca e valutazione della colpa grave del cliente.

    Conclusione

    Lo Studio Legale Contessa – Avv. Mario Pio Contessa assiste clienti, correntisti, consumatori e imprese nei casi di conto corrente svuotato, phishing bancario, spoofing, vishing, smishing, bonifici fraudolenti, carte clonate, operazioni di pagamento disconosciute e richieste di rimborso alla banca.

    Lo Studio presta assistenza nella redazione del reclamo, nella valutazione dei log bancari, nel ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario e, ove necessario, nel contenzioso giudiziale contro l’intermediario.

    Studio Legale Contessa, con sede a Bologna, assiste privati, consumatori e imprese in materia di diritto bancario, phishing bancario, conto corrente svuotato, spoofing, vishing, smishing, operazioni di pagamento non autorizzate, rimborso banca, ricorsi ABF, responsabilità dell’intermediario e contenzioso bancario.

    Lo Studio opera in tutta Italia, con particolare attenzione alla provincia di Bologna, inclusi Valsamoggia, Funo di Argelato/Funo, Castel Maggiore, San Giorgio di Piano, Castel San Pietro, a Modena, inclusi Modena, Castelvetro, Vignola, Maranello, Formigine, e a Ferrara e provincia.

    La banca deve rimborsare se il conto corrente è stato svuotato?

    La banca può essere tenuta al rimborso se l’operazione non è stata autorizzata e se non prova correttamente autenticazione, registrazione e contabilizzazione del pagamento. La valutazione dipende sempre dai documenti e dalla dinamica concreta della frode.

    Cosa significa spoofing bancario?

    Lo spoofing bancario è una tecnica con cui il truffatore fa apparire SMS, email o telefonate come se provenissero dalla banca. È particolarmente pericoloso quando il messaggio fraudolento compare nello stesso thread degli SMS reali dell’istituto.

    Cosa significa vishing?

    Il vishing è una truffa telefonica: il cliente riceve una chiamata da un falso operatore bancario, spesso qualificatosi come addetto antifrode, che lo induce a fornire dati o ad autorizzare operazioni.

    Cosa devo fare dopo una truffa bancaria online?

    Occorre bloccare immediatamente gli strumenti di pagamento, disconoscere per iscritto le operazioni, chiedere il rimborso alla banca, conservare tutte le prove digitali e valutare denuncia, reclamo, ricorso ABF o azione giudiziale.

    Serve un avvocato per il rimborso da phishing bancario?

    Non è sempre obbligatorio, ma può essere molto utile quando la banca nega il rimborso, invoca la colpa grave del cliente o produce log tecnici complessi. Un avvocato può valutare la responsabilità dell’intermediario e impostare la richiesta in modo corretto.

  • Phishing e spoofing bancario: la banca deve rimborsare il cliente truffato. Decisione ABF Roma 2026

    Truffa con SMS e telefonata della banca (spoofing e vishing): l’ABF condanna l’intermediario al rimborso integrale

    Hai ricevuto un SMS dalla tua banca che ti segnalava operazioni sospette, poi una telefonata da un sedicente operatore antifrode, e ti sei ritrovato con il conto svuotato? Non sei solo. Si chiama spoofing (falsificazione del mittente SMS) combinato con vishing (telefonata truffaldina), ed è oggi la forma più insidiosa di frode bancaria. Ma la legge è dalla tua parte — e la banca, nella maggior parte dei casi, deve rimborsarti.

    Con una decisione recentissima (Collegio di Roma, decisione n. 0008175/26 del 9 settembre 2026), l’Arbitro Bancario Finanziario ha condannato l’intermediario alla restituzione integrale di euro 6.393,17 oltre interessi legali, ribadendo un principio ormai consolidato e di enorme importanza pratica per tutti i clienti vittime di phishing.

    Il caso: SMS dal numero ufficiale della banca e telefonata dell’«Ufficio Antifrode»

    Una cliente riceveva sul proprio cellulare una serie di SMS dal numero ufficiale della banca — inseriti nello stesso filo di messaggi autentici — che la avvertivano di pagamenti mai autorizzati. Subito dopo, un secondo SMS la invitava a contattare l’«Ufficio Antifrode». Seguiva una telefonata da parte di un soggetto che si qualificava come operatore della banca, il quale confermava l’anomalia e la induceva a credere di trovarsi in contatto con il proprio istituto. All’esito della truffa, venivano eseguiti dal conto della vittima cinque operazioni fraudolente — tre pagamenti con carta e due bonifici — per complessivi euro 6.393,17.

    Il principio di diritto: la prova dell’autenticazione forte viene prima di tutto

    Il Collegio di Roma ha applicato il D.Lgs. 11/2010, come modificato dal D.Lgs. 218/2017 in recepimento della Direttiva PSD2. La norma è netta: quando il cliente disconosce un’operazione, è la banca a dover dimostrare che l’operazione è stata eseguita con autenticazione forte (SCA — strong customer authentication), ossia con almeno due fattori tra conoscenza (password, PIN), possesso (smartphone registrato, token) e inerenza (impronta digitale, riconoscimento facciale).

    Nel caso esaminato, i truffatori erano riusciti ad attivare l’app bancaria della vittima su un proprio dispositivo (cosiddetto enrollment). L’ABF ha chiesto alla banca di produrre la documentazione completa sull’enrollment e sui fattori di autenticazione utilizzati. La banca ha risposto, ma in modo incompleto: ha documentato un solo fattore (un codice OTP), senza provare quale fosse il secondo fattore impiegato.

    La conclusione del Collegio è stata chiara e unanime: se la banca non dimostra di aver applicato correttamente l’autenticazione forte, il ricorso del cliente deve essere accolto integralmente, senza neppure valutare se il cliente sia stato imprudente. La prova dell’autenticazione è un prius logico — viene prima, e se manca, tutto il resto è irrilevante.

    Spoofing: perché non è colpa del cliente

    Il Collegio di Roma ha ribadito il proprio orientamento: nelle truffe con spoofing — dove il messaggio fraudolento si inserisce nel flusso dei messaggi autentici della banca e proviene dallo stesso numero — non si può attribuire al cliente una «colpa grave». L’inganno è troppo sofisticato per essere riconoscibile dal correntista medio.

    Cosa fare se sei vittima di phishing o spoofing bancario

    Se ti è successo qualcosa di simile, il percorso è chiaro. Devi presentare immediatamente reclamo scritto alla banca chiedendo il rimborso integrale. Se la banca respinge il reclamo o non risponde entro 15 giorni lavorativi (60 per i servizi di pagamento), puoi presentare ricorso all’ABF — oppure agire direttamente in sede giudiziaria con l’assistenza di un avvocato specializzato in diritto bancario.

    Lo Studio Legale Contessa, con sede a Bologna e operativo nelle province di Bologna, Modena e Ferrara, assiste quotidianamente clienti vittime di frodi bancarie — phishing, spoofing, vishing, SIM swap — sia in sede stragiudiziale davanti all’ABF, sia nelle aule di Tribunale. Se hai subito una truffa bancaria e la tua banca rifiuta il rimborso, contattaci per una valutazione del caso.

    Avv. Mario Pio Contessa — Studio Legale Contessa, Bologna
    Strada Maggiore 54, Bologna — Tel. 051.0216866
    www.studiolegalecontessa.com

    Lo Studio Legale Contessa assiste clienti privati, imprese e professionisti in materia di diritto bancario, phishing, spoofing, vishing e operazioni disconosciute a Bologna, Modena, Ferrara, Casalecchio di Reno, San Lazzaro di Savena, Imola, Medicina, Budrio, Castel San Pietro Terme, Carpi, Sassuolo, Formigine, Vignola, Cento, Comacchio, Argenta e in tutto il territorio dell’Emilia-Romagna.