Ti hanno declassato il terreno da edificabile ad agricolo? Ecco come reagire col nuovo PUG
È una delle notizie più sgradite per un proprietario: scoprire che il nuovo strumento urbanistico ha “declassato” un terreno prima edificabile, restituendolo di fatto alla destinazione agricola o comunque privandolo della capacità edificatoria. In Emilia-Romagna, con la transizione al PUG, la questione è tornata di grande attualità. Ma il proprietario non è privo di strumenti.
Cosa sta succedendo con il passaggio al PUG
La legge regionale dell’Emilia-Romagna n. 24 del 2017 ha riformato la pianificazione urbanistica, sostituendo i vecchi strumenti (PRG, PSC, RUE, POC) con il Piano Urbanistico Generale (PUG). In questa transizione i Comuni ridefiniscono l’assetto del territorio e, in particolare, la perimetrazione del territorio urbanizzato ai sensi dell’art. 32 della L.R. n. 24/2017. È spesso in questo passaggio che aree in precedenza dotate di potenzialità edificatoria vengono escluse dal territorio urbanizzato, con un impatto economico rilevante per i proprietari.
Il punto giuridico: non esiste un “diritto acquisito” a edificare, ma esistono tutele
Occorre essere chiari, senza illusioni: secondo l’orientamento consolidato, la mera aspettativa all’edificabilità non costituisce, in linea generale, un diritto acquisito intangibile, e il Comune dispone di ampia discrezionalità nella pianificazione. Tuttavia questa discrezionalità non è illimitata: deve essere esercitata in modo non arbitrario, con adeguata motivazione, coerenza con il quadro conoscitivo e rispetto del principio di affidamento in alcune situazioni qualificate — ad esempio in presenza di convenzioni urbanistiche, piani attuativi già approvati o impegni assunti dall’amministrazione. (La sussistenza e la portata di tali situazioni di affidamento qualificato vanno verificate nel caso concreto: la materia è tecnica e di elaborazione giurisprudenziale.)
Lo strumento principale: le osservazioni al PUG
Il momento decisivo per reagire è la fase di adozione del piano, quando si apre il periodo per la presentazione delle osservazioni. Le osservazioni sono lo strumento con cui il proprietario può rappresentare al Comune le ragioni per cui una determinata area dovrebbe conservare o vedersi riconosciuta la capacità edificatoria: presenza di urbanizzazioni, contiguità con l’edificato, coerenza con il tessuto circostante, situazioni di affidamento. Un’osservazione ben costruita, supportata sul piano tecnico, è spesso lo strumento più efficace e va presentata nei termini, che sono perentori.
Se le osservazioni non bastano: la via giurisdizionale
Quando le osservazioni vengono respinte e il declassamento si consolida, resta la possibilità di impugnare lo strumento urbanistico davanti al giudice amministrativo, nei termini e nei limiti di legge, facendo valere in particolare il difetto di motivazione, l’irragionevolezza o la violazione dell’affidamento qualificato. È una via più impegnativa, che presuppone una valutazione attenta della concreta posizione del proprietario.
Le domande più frequenti
Il Comune può togliere l’edificabilità a un terreno? Sì, nell’esercizio della sua discrezionalità pianificatoria, ma con motivazione adeguata e nei limiti di legge.
Cosa posso fare subito? Presentare osservazioni al PUG nei termini, adeguatamente motivate sul piano tecnico e giuridico.
Ho una convenzione urbanistica: cambia qualcosa? Sì: la presenza di convenzioni o piani attuativi può fondare un affidamento qualificato, da far valere.
Posso impugnare il piano? Sì, davanti al giudice amministrativo, nei termini e nei limiti previsti.
Cosa verificare
- La destinazione previgente dell’area e quella prevista dal nuovo PUG
- La presenza di convenzioni urbanistiche, piani attuativi o impegni dell’amministrazione
- Le urbanizzazioni esistenti e la contiguità con il territorio urbanizzato
- I termini per la presentazione delle osservazioni, perentori
- La documentazione tecnica a supporto della posizione del proprietario
Conclusione
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