Casa comprata con vizi e difetti: quali tutele hai e come farle valere
Scoprire vizi e difetti in una casa appena acquistata — infiltrazioni, umidità, impianti non a norma, difetti strutturali — è tra le esperienze più frustranti per un acquirente. Le tutele esistono, ma dipendono da chi era il venditore e dal tipo di vizio, e sono soggette a termini rigorosi. Vediamo come orientarsi.
Da chi ho comprato: privato o costruttore?
La prima distinzione decisiva è la natura del venditore. Nell’acquisto da un privato o comunque nel contratto di compravendita, operano le garanzie per i vizi della cosa venduta previste dal codice civile (artt. 1490 e seguenti c.c.), con termini di denuncia e di prescrizione particolarmente stringenti. Nell’acquisto da chi ha costruito l’immobile, si aggiunge la più incisiva garanzia per i gravi difetti dell’art. 1669 c.c., che copre i difetti che incidono in modo apprezzabile sulla struttura, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile.
Quali vizi sono coperti?
Occorre distinguere. I vizi “ordinari” — difetti che rendono la cosa inidonea all’uso o ne diminuiscono il valore — rientrano nella garanzia della compravendita. I gravi difetti costruttivi — infiltrazioni ricorrenti, problemi di impermeabilizzazione, difetti strutturali o impiantistici rilevanti — possono rientrare, nell’acquisto da costruttore, nella garanzia decennale dell’art. 1669 c.c. La corretta qualificazione del vizio incide sulla tutela applicabile e sui termini. (La qualificazione dei vizi e i relativi termini vanno verificati nel caso concreto.)
I termini: il punto su cui si perde la tutela
Il tema dei termini è quello su cui più frequentemente si perde il diritto. Le garanzie prevedono termini di denuncia del vizio dalla scoperta e termini per agire in giudizio, differenziati a seconda della garanzia invocata. Attendere, nella speranza che il problema si risolva o che il venditore intervenga spontaneamente, è l’errore più comune e più dannoso.
La polizza postuma decennale
Nell’acquisto di immobili di nuova costruzione, il costruttore è tenuto, a determinate condizioni, a consegnare all’acquirente una polizza indennitaria decennale a copertura dei danni da gravi difetti. La sua mancata consegna è un inadempimento autonomamente contestabile.
Le domande più frequenti
Ho scoperto un difetto dopo mesi: sono ancora in tempo? Dipende dalla garanzia e dai termini di denuncia dalla scoperta: va verificato subito.
Posso agire contro il costruttore anche se ho comprato da un altro? La garanzia per gravi difetti ex art. 1669 c.c. può essere fatta valere anche dai successivi acquirenti, a certe condizioni.
Cosa devo fare per prima cosa? Documentare il vizio (foto datate, perizia) e denunciarlo per iscritto, senza lasciar decorrere i termini.
Gli errori da evitare
- Attendere che il venditore o il costruttore intervenga spontaneamente
- Non denunciare per iscritto il vizio entro i termini dalla scoperta
- Non documentare tempestivamente lo stato dei luoghi
- Confondere la garanzia della compravendita con quella per gravi difetti
- Trascurare l’eventuale polizza postuma decennale
Conclusione
Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste acquirenti, imprese e operatori immobiliari in tutta Italia nelle controversie relative a vizi e difetti degli immobili, garanzia per gravi difetti e responsabilità del costruttore, con particolare attenzione a Bologna e alla prima cintura — inclusi San Lazzaro di Savena, Casalecchio di Reno, Zola Predosa, Castenaso, Pianoro, Anzola dell’Emilia — e alle province di Modena e Ferrara, inclusi Vignola, Spilamberto, Cento e Poggio Renatico.
