Salva Casa: cosa si può regolarizzare davvero e cosa resta fuor
Buona parte del patrimonio immobiliare presenta piccole difformità tra lo stato reale e l’ultimo titolo edilizio: irregolarità che per anni hanno bloccato rogiti, mutui e ristrutturazioni. Il cosiddetto Salva Casa è intervenuto proprio su questo. Ma attenzione all’equivoco più diffuso: non tutto è automaticamente sanabile.
Cos’è il Salva Casa (e cosa non è)
Il Salva Casa è il D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con la legge 24 luglio 2024, n. 105, che ha modificato in più punti il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001). Un chiarimento essenziale: non è un condono. I condoni erano misure straordinarie, con finestre temporali, che consentivano di regolarizzare in deroga opere abusive. Il Salva Casa è invece una riforma a regime del Testo Unico, con disposizioni permanenti che ridisegnano il confine tra irregolarità formale e abuso sanzionabile, applicabili alle difformità che rispettano i requisiti di legge.
Le tolleranze costruttive ampliate
Uno degli interventi principali riguarda le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le soglie di tolleranza sono state ampliate e graduate in modo inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare: minore è la superficie, maggiore è la percentuale di scostamento tollerata. Rientrano tra le tolleranze anche alcune irregolarità esecutive tipiche. Restano però confini precisi: le tolleranze non sono una sanatoria generalizzata e non coprono qualunque difformità. (Le percentuali e le condizioni di applicazione vanno verificate nel testo vigente e calibrate sul caso concreto: la materia è tecnica e oggetto di recepimento regionale e di orientamenti applicativi in evoluzione.)
L’accertamento di conformità semplificato
Il Salva Casa ha inoltre introdotto l’art. 36-bis del D.P.R. n. 380/2001, che disciplina una forma semplificata di accertamento di conformità per determinate difformità parziali, con effetti anche rispetto ai provvedimenti sanzionatori. Si tratta di uno strumento nuovo, che apre percorsi di regolarizzazione prima non praticabili, ma sempre entro i presupposti di legge.
Perché riguarda chi compra, vende o ristruttura
La regolarità edilizia incide direttamente su compravendite, mutui e ristrutturazioni. Prima di vendere o acquistare è essenziale verificare la conformità dello stato di fatto al titolo e la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile. Una difformità non regolarizzata può bloccare il rogito o l’erogazione del mutuo; inserire nel preliminare una clausola condizionata all’esito della regolarizzazione è una cautela opportuna.
Le domande più frequenti
Il Salva Casa sana tutti gli abusi? No: riguarda determinate difformità e tolleranze, entro precise condizioni; gli abusi sostanziali restano fuori.
C’è una scadenza per fare domanda? Essendo una riforma a regime, non ha una finestra temporale come i vecchi condoni.
Posso vendere un immobile con difformità? È tecnicamente possibile ma sconsigliato: meglio regolarizzare prima, o tutelarsi con apposite clausole.
Cosa verificare
- La conformità dello stato di fatto all’ultimo titolo edilizio
- La riconducibilità della difformità alle tolleranze o all’accertamento semplificato
- Lo stato legittimo dell’immobile, soprattutto in vista di compravendite
- Il recepimento regionale e comunale delle disposizioni
- Le cautele contrattuali nelle trattative immobiliari
Conclusione
Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv. Mario Pio Contessa, assiste privati, imprese e operatori immobiliari in tutta Italia nelle questioni di diritto edilizio e urbanistico, regolarizzazione delle difformità, titoli edilizi e contenzioso edilizio, con particolare attenzione all’area di Bologna e della pianura — inclusi San Giorgio di Piano, Funo di Argelato, Stiatico, Castel Maggiore, Galliera — alla Valsamoggia e al primo modenese — inclusi Bazzano, Crespellano, Calcara, Anzola dell’Emilia, Zola Predosa, Monte San Pietro, Vignola, Spilamberto — e all’area di Ferrara, inclusi Poggio Renatico, Cento e Pieve di Cento.
