Acquistare un immobile è, sulla carta, un momento felice: una nuova casa, un investimento per la famiglia, la sede della propria attività.
Eppure, come una barca che lascia il porto in una giornata di sole, basta poco perché la rotta verso il rogito si trasformi in mare grosso, soprattutto quando emergono difformità edilizie.
Difformità edilizie ≠ vizi dell’immobile
La prima boa da superare è questa:
difformità edilizie e vizi non sono la stessa cosa.
I vizi riguardano difetti materiali dell’immobile (infiltrazioni, piastrelle posate male, porte che non chiudono, ecc.): la casa può essere perfettamente “regolare” dal punto di vista amministrativo, ma avere difetti costruttivi.
Le difformità edilizie, invece, riguardano il rapporto tra stato di fatto dell’immobile e quanto è stato autorizzato dal Comune (titoli edilizi, permessi, SCIA, CILA…): una villa può essere perfetta e di pregio, ma “abusiva” in tutto o in parte.
Conformità catastale e conformità edilizia: due mondi diversi
Molti acquirenti (e talvolta anche venditori) confondono:
Conformità catastale
Conformità edilizia / stato legittimo dell’immobile
Il Catasto nasce per censire gli immobili ai fini fiscali.
L’art. 27 L. 52/1985 (come modificato) impone al venditore di dichiarare, a pena di nullità formale, che lo stato di fatto dell’immobile corrisponde alla planimetria catastale.
Questa è l’unica dichiarazione obbligatoria che il venditore deve rendere in atto:
✅ conformità catastale.
Ma la conformità edilizia è un’altra cosa:
è lo “stato legittimo” di cui all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, cioè la corrispondenza tra:
ciò che è costruito oggi e ciò che è stato autorizzato dal Comune nel tempo.
Si può quindi avere un immobile:
perfettamente accatastato, ma irregolare dal punto di vista edilizio.
Perché la conformità edilizia è cruciale prima del rogito
Verificare la sola conformità catastale è relativamente semplice: si scarica la planimetria, si confrontano gli ambienti, qualche misura e ci si tranquillizza.
La verifica della conformità edilizia, invece, è un’attività molto più complessa, che richiede:
– accesso agli atti in Comune;
– analisi dei titoli edilizi rilasciati negli anni;
– confronto tecnico tra stato di fatto e progetti assentiti;
– valutazione del rispetto (o meno) della cosiddetta “doppia conformità”.
È un lavoro da tecnico esperto, da svolgersi prima della compravendita, se possibile già in fase di preliminare, per evitare:
nullità formali e contestazioni in sede notarile; difficoltà di rivendita futura;
contenziosi tra venditore e acquirente su difformità emerse dopo il rogito.
Le tre domande chiave andando verso il rogito
1) Quando emergono difformità edilizie, le domande di fondo sono sempre le stesse:
Si può vendere un immobile con difformità edilizie?
2) Quali sono i limiti della cd. nullità formale legata alla menzione dei titoli edilizi?
3) Il compratore può chiedere al notaio di scrivere esplicitamente in atto che l’immobile, pur dotato di titolo edilizio, presenta alcune difformità?
Le risposte dipendono dal tipo di difformità, dalla storia urbanistica del bene e dalla strategia condivisa tra notaio, tecnico e avvocato.
Per questo, chi vende o acquista un immobile con possibili irregolarità dovrebbe:
incaricare un tecnico di fiducia per la verifica dello stato legittimo;
confrontarsi con un avvocato esperto in compravendite immobiliari e difformità edilizie, per valutare:
– se e come sanare;
– se procedere comunque al rogito;
– quali clausole inserire nel preliminare e nel definitivo per ridurre il rischio di contenzioso.
Lo Studio Legale Contessa, con sede a Bologna, assiste venditori, acquirenti e operatori del settore (in particolare nel comparto edilizio) in materia di:
– compravendita di immobili con difformità edilizie,
– verifica dello stato legittimo,
– rapporti con tecnici, notai e banche,
– gestione e prevenzione del contenzioso.
Per informazioni e contatti: www.studiolegalecontessa.com
