La mancata comparizione del promissario acquirente dal notaio nel giorno fissato per il rogito definitivo costituisce, di regola, un inadempimento contrattuale grave.
Se l’assenza non è giustificata da un legittimo impedimento, il promissario venditore può attivare una serie di rimedi legali per tutelare i propri interessi, soprattutto quando è stata versata una caparra confirmatoria.
Il ruolo del verbale di mancata comparizione
Dal contratto preliminare di compravendita nasce l’obbligo di entrambe le parti di presentarsi dal notaio per prestare il consenso al contratto definitivo.
Quando il promissario acquirente non si presenta all’appuntamento fissato, il primo passo strategico per il venditore è chiedere al notaio la redazione di un verbale di mancata comparizione.
Questo atto:
attesta formalmente l’assenza ingiustificata dell’acquirente alla data e ora stabilite;
costituisce una prova documentale decisiva in un eventuale giudizio per inadempimento;
consente al promissario venditore di dimostrare in modo chiaro la violazione dell’obbligo di stipulare il rogito.
Caparra confirmatoria: recesso o risoluzione del contratto?
Quando nel preliminare è prevista una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), il promissario venditore ha, in sintesi, due strade alternative:
Recesso dal contratto con ritenzione della caparra
Se è l’acquirente ad essere inadempiente, il venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta.
In questo caso la caparra svolge una funzione di liquidazione forfettaria del danno: il venditore non è tenuto a provare in concreto l’ammontare del pregiudizio subito.
Risoluzione del contratto e risarcimento integrale del danno
In alternativa, il venditore può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno secondo le regole generali.
Questa via è opportuna quando il danno effettivo (es. perdita di altre occasioni di vendita, spese sostenute, deprezzamento dell’immobile) è superiore all’importo della caparra, ma richiede:
l’instaurazione di un giudizio;
la prova rigorosa sia dell’an che del quantum del danno.
I due rimedi sono tra loro incompatibili: scegliere il recesso con ritenzione della caparra esclude la possibilità di chiedere, per lo stesso fatto, la risoluzione con risarcimento integrale, e viceversa. Per questo la valutazione strategica iniziale è decisiva.
Perché rivolgersi a un avvocato
In caso di mancata comparizione dell’acquirente al rogito, il promissario venditore deve muoversi con attenzione:
formalizzare subito l’inadempimento tramite verbale notarile di mancata comparizione;
valutare, con l’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare e preliminari di compravendita, se sia più conveniente:
il recesso con ritenzione della caparra,
oppure la risoluzione giudiziale con domanda di risarcimento integrale.
Lo Studio Legale Contessa, con sede a Bologna, assiste venditori e proprietari in materia di contratti preliminari, caparra confirmatoria, inadempimento del promissario acquirente e controversie sul rogito notarile, affiancando il cliente nella scelta del rimedio più efficace in base al caso concreto.
Per informazioni e contatti: www.studiolegalecontessa.com
