Danno da infiltrazione acqua e responsabilità
Il danno da infiltrazione acqua rappresenta una delle controversie più frequenti nel diritto civile, soprattutto in ambito condominiale.
La disciplina di riferimento è l’art. 2051 del Codice Civile, norma che regola la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia.
Si tratta di una forma di responsabilità oggettiva: il soggetto che ha la custodia della cosa da cui proviene l’infiltrazione risponde del danno, salvo che dimostri il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile, eccezionale e non riconducibile alla propria sfera di controllo.
In ambito condominiale, ciò significa che:
il condominio risponde per le parti comuni (coperture, lastrici, colonne di scarico);
il singolo proprietario risponde per impianti o tubazioni interne alla propria unità immobiliare.
La corretta qualificazione del custode è decisiva per ottenere il risarcimento.
Fase 1 – Individuazione tecnica della causa delle infiltrazioni
Prima di avviare qualsiasi azione giudiziaria è fondamentale accertare con precisione la provenienza dell’acqua.
Questa attività richiede l’intervento di un tecnico specializzato che operi come Consulente Tecnico di Parte (CTP).
Metodi di accertamento
Le verifiche possono avvenire attraverso:
1. Analisi visiva
Studio delle macchie di umidità, presenza di muffe, efflorescenze saline e distribuzione delle aree danneggiate.
2. Indagini strumentali non invasive
Termografia
Igrometria
Misurazioni comparative dei materiali
Questi strumenti consentono una prima diagnosi senza demolizioni.
3. Saggi invasivi mirati
Quando necessario, si procede con aperture controllate di murature o pavimentazioni per verificare:
integrità delle tubazioni
stato delle guaine impermeabilizzanti
difetti costruttivi
infiltrazioni provenienti da terrazzi o terreno
Ogni operazione deve essere documentata fotograficamente e verbalizzata.
Tecniche specialistiche
Videoispezioni interne alle tubazioni
Prove con traccianti colorati
Test di allagamento controllato
L’obiettivo è ricostruire il percorso dell’acqua fino alla fonte.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il giudice può ritenere sufficienti le indagini già svolte, senza disporre ulteriori saggi, qualora le verifiche tecniche risultino complete e idonee ad accertare la causa del fenomeno infiltrativo.
Fase 2 – Accertamento Tecnico Preventivo (ATP)
Lo strumento processuale più efficace nei casi di danno da infiltrazione acqua è l’Accertamento Tecnico Preventivo, disciplinato dall’art. 696 c.p.c.
L’ATP consente di:
cristallizzare la prova tecnica prima del giudizio di merito
accertare le cause delle infiltrazioni
quantificare i danni
favorire una possibile definizione conciliativa
Spesso l’ATP rappresenta la fase decisiva della controversia, poiché la relazione del CTU nominato dal giudice costituisce il fondamento tecnico dell’eventuale causa successiva.
Quando agire
È opportuno attivarsi immediatamente quando:
compaiono macchie di umidità persistenti
si riscontrano danni a intonaci o pavimentazioni
vi è contestazione sulla provenienza dell’acqua
il condominio o il vicino negano la responsabilità
Un intervento tempestivo evita l’aggravarsi del danno e rafforza la posizione probatoria.
Assistenza legale
La gestione del danno da infiltrazione acqua richiede coordinamento tra attività tecnica e strategia processuale.
Lo Studio Legale Contessa, con l’Avv Mario Pio Contessa, assiste proprietari, condomini e amministratori nella:
fase stragiudiziale
procedura di Accertamento Tecnico Preventivo
azione di risarcimento danni
Per info: www.studiolegalecontessa.com
